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业主致逸品尚东-宜兴恒力物业管理有限公司的公开信
类型:楼市要闻  日期:2012-07-15  浏览:2846 次  评论:查看评论

 

业主致逸品尚东-宜兴恒力物业管理有限公司的公开信
发布时间:2012-07-15 22:52:54  IP 地 址:218.90.35.254  浏览次数:36次

致逸品尚东-恒力物业
    就最近消防道路私划停车位及一些相关事项,简单遵循物权法和物业管理条例相关规则,列出一些重点。
    小区房屋的所有者就是小区的业主,确认业主资格以房屋所有权证为依据。
    业主在小区管理中应当享有的权利包括:
    1、对小区的物业服务企业有绝对的任免权;
    2、有监督物业服务企业管理行为的权利,对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权;
    3、有权参与并决定一切与业主权益有关的物业管理事务,尤其是涉及费用分摊等方面;
    4、有权参与、制定和修订业主公约等管理条文。
    同时规定业主在物业管理活动中必须履行6项义务:
    1.遵守业主公约、业主大会议事规则;
    2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
    3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
    4.按照国家有关规定交纳专项维修资金;
    5.按时交纳物业服务费用;
    6.法律、法规规定的其他义务。
   
    业主委员会是代表和维护房地产产权人、使用人的合法权益的自治性组织。
    业主大会成立时,应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生,而我们小区虽然有业主委员会,但我想都不是自选举产生,而是“被选举”产生的,让我们情何以堪?
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。那看看我们小区的业主委员会委员呢?五个委员,三个别墅,两个高层委员,我们又有多少业主认识?又有多少业主有他们的联系方式?当广大业主需要借由业主代表,乃至业主委员和物业交涉咨询并要求解决相关问题的时候,该向谁去反应?

    业主委员会有哪些主要职责?
    1.召开业主大会,维护业主的合法权益;
    2.召集业主代表审议通过《业主公约》;
    3.选聘或者解聘物业服务企业,与物业服务企业订立、变更或者解除物业服务合同;
    4.依照物业管理法规设立物业维修基金,负责该基金的筹集、使用和管理;
    5.审定物业服务企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;
    6.听取业主、使用人的意见和建议,监督服务企业的管理服务活动;
    7.监督公共建筑、公用设施的合理使用;
    8.接受业主的监督;
    9.接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及当地政府的监督指导;
    10.业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。业主委员会应当定期召开会议,会议必须有过半数委员出席方为有效,作出决定应当经全体委员半数通过。
    业主委员会的成员主要有:房屋产权人(未见其人,不知其名)、房屋使用人及居民委员会的代表(长新社区,具体不知道何人)。
    业主委员会怎么成立的
    1.由居民委员会与物业服务企业联合成立业委会筹备小组;
    2.筹备小组制订选举方案;
    3.由各产权人单位推举产生本单位产权人代表,由各楼栋居民推举产生居民产权人、使用人代表;
    4.由以上代表共同组成业主委员会候选人,从中选举产生业主委员会成员;原则上,产权人单位推举产生的代表是业委会当然成员;
    5.由居民产权人、使用人代表选举产生业主委员会居民成员;
    6.由居民业委会成员与产权人单位业委会成员共同组成小区业主委员会。
    业主委员会是全体业主维护自身合法权益的代表,是住宅小区的主体,它对物业服务企业的管理工作具有监督作用;物业服务企业是在物业主管部门的监督与指导下,利用专业化的服务手段为小区全体业主提供优质周到的服务。双方在政治、工作以及人格上是平等关系。当小区业主在和物业进行沟通时,某业主由于学过法律,向物业所要业主委员会委员名录及业主代表的联系方式时,遭受辱骂(还懂法律,懂个屁……),请问物业是服务行业还是狱警?再次索要时,却被告知,业主代表的名字和联系方式涉及到个人隐私。这话能说服业主吗?忽悠也要高智商的忽悠吧?
    物业服务企业有哪些权利和义务?
    1.权利
    A依据物业服务合同和国家、自治区的有关规定对居住小区实施物业管理;
    B依据物业服务合同和有关规定收取物业管理费用;
    C劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为;对造成的损害,有权要求赔偿;
    D要求业主委员会协助管理;E聘用专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务业务;
    F从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务。
    2.义务
    A全面履行物业服务合同,对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮,承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务;
    B接受业主委员会和居民的监督;
    C重大的管理措施提交业主委员会审议决定;
    D接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督;E发现违反法律、法规和规章的行为,要及时向有关行政管理机关报告。
    实行物业管理,将涉及到的合约及章程
    物业管理涉及以下几方面的合约:
    1.业主公约
    业主公约是物业管理中一个极为重要的文件,它是全体业主遵守物业管理各项规章制度的行为守则。业主公约由业主委员会负责制定,由全体业主讨论通过并签字生效。业主公约的主要内容:
    A业主大会的召集程序;
    B对业主委员会成员的选举与罢免程序;
    C业主参与住宅物业管理的权利;
    D业主对业委会和物业服务企业的监督权;
    E业主使用物业区内公共场所及公用设施的权利;
    F业主对住宅区或物业区内重大事项的表决程序等。
    2.业主委员会章程
    业主委员会章程是关于业主(代表)大会与业主委员会选举、产生、活动和行使权利、义务,保证业主权益的准则。业主委员会负责制定出业委会章程,经业主(代表)大会讨论通过后执行。章程的主要内容如下:
    A业委会宗旨;
    B业委会的组织机构;
    C业委会成员的选举方式及任期;
    D业委会的主要职责、权利、义务、作用;
    E业委会与业主大会的关系;
    F业委会成员惩罚奖励条款;
    G业委会与物业服务企业的关系;
    H业委会向业主大会报告制度等。
    业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
    在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
    住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应告之相关的居民委员会,并听取居民委员会的建议。
    物业管理条例:
第五十条
    物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。
    业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
  事实:没有召开业主大会!
    物权法:
    第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
    一、按照物权法和物业管理条例,物业都没有权利在征得所有业主同意前,私自改变公共消防道路,就是要物业撤销阻碍小区消防道路的双向使用障碍,清洗划线车位,除非经过业主同意,不得私自设立消防道路停车位。
    二、对于小区业委会的质疑,业委会委员是否有资格代表广大业主,原因:不知其名,不见其人,并无联系方式;
    对于小区物业和业委会商定的结果,质疑物业是否有和业委会委员及业主代表碰头,商谈核定过此次消防道路私划车位的事情(据有关业主代表,它也没有听说过这件事,可想有多少业主不知情况)
    对于小区业主代表是否和其所管理区内(50户)业主进行碰面质疑(不见其人,不闻其声,不知其名,更别说联系方式)
    三、要求重新选举业主委员会,要求物业配合业主成立临时业主委员会,并一致公开在每幢楼下设立投票箱,由自愿者从旁协助(一幢一人,管理不乱,也容易熟悉)
    在选取业主代表后,进行一次业主大会,所有代表碰面熟悉,最终推选7-9位的业主委员会委员,要求德高望重,热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。并和业主代表签订业主公约,配合物业进行相关事项。
最后,由物业配合业委会委员去相关部门办理合法手续,并进行报备。
    工作日满后,在小区所有公示栏,公示业主委员会委员照片,名字,联系方式;业主代表名录(包括名字,联系方式,具体住址)。
 

    截至发稿时间为止,恒立物业管理有限公司未做出任何解决处理问题的态度及方法,而多位业主表示为了维护自己的合法权益,将坚决维权到底,同时他们也咨询了相关律师,类似的案件在上海,苏州等多地也出现过,一旦业主起诉,胜诉的几率几乎是100%,而本站也将随时关注、第一时间报道此事的进展。(宜兴房产网采编)

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